Een huis verkopen brengt altijd kosten met zich mee, en de meeste verkopers willen die het liefst pas betalen als het huis daadwerkelijk verkocht is. Steeds meer makelaars werken daarom op basis van no cure no pay. Maar wat betekent dat precies, wat zijn de voordelen en waar moet je op letten? In deze blog lees je hoe het werkt, wat de valkuilen zijn en hoe je de juiste makelaar kiest bij dit type afspraak.
Wat betekent no cure no pay bij een verkoopmakelaar?
No cure no pay betekent letterlijk: geen succes, geen betaling. In de praktijk houdt dit in dat je de makelaar pas betaalt als het huis daadwerkelijk wordt verkocht. Wordt de woning niet verkocht, dan betaal je geen of nauwelijks courtage.
Het idee achter deze constructie is dat de makelaar extra gemotiveerd is om resultaat te behalen. De beloning volgt pas bij succes, meestal bij de notariële overdracht. Toch zijn er vaak voorwaarden aan verbonden. Soms betaal je alsnog bepaalde kosten, bijvoorbeeld voor opstart, fotografie of advertenties.
Hoe werkt de courtage bij no cure no pay?
Bij een gewone verkoopopdracht betaal je vaak een vaste courtage of een percentage van de verkoopprijs. Bij no cure no pay is dat meestal ook zo, maar het moment van betalen verschuift. Je betaalt de makelaar pas als de woning is verkocht en de koop onvoorwaardelijk is geworden.
Het gemiddelde courtagepercentage in Nederland ligt tussen 1 en 1,5 procent van de verkoopprijs. Sommige kantoren hanteren een vast bedrag, anderen werken met staffels. Let erop of de courtage inclusief btw is en of bijkomende kosten, zoals fotografie of een meetrapport, zijn inbegrepen.
Waarom kiezen veel verkopers voor no cure no pay?
De belangrijkste reden is zekerheid. Je weet dat je niet voor hoge kosten opdraait als de verkoop niet lukt. Dat geeft rust en vertrouwen. Zeker in een minder voorspelbare markt is het prettig om alleen te betalen als het huis ook echt verkocht is.
Daarnaast motiveert het de makelaar om actief te blijven. Hij heeft er belang bij dat het huis snel en tegen een goede prijs wordt verkocht. Die gedeelde belangen maken de samenwerking vaak effectiever.
Tot slot is het een toegankelijke manier om een makelaar in te schakelen zonder direct grote bedragen vooruit te betalen. Dat kan handig zijn als je al veel kosten hebt bij een verhuizing of aankoop van een nieuwe woning.
Wat zijn de nadelen van no cure no pay?
Het klinkt als een win-winsituatie, maar er zijn ook aandachtspunten. Een makelaar die alleen wordt betaald bij succes, kan geneigd zijn sneller akkoord te gaan met een lagere verkoopprijs om de deal rond te krijgen. Dat is niet altijd in jouw belang.
Ook kunnen er toch kosten zijn als de verkoop niet doorgaat. Denk aan opstartkosten voor advertenties, plaatsing op Funda of professionele foto’s. Sommige makelaars brengen die altijd in rekening, ongeacht het resultaat.
Daarnaast is niet elke woning geschikt voor een no cure no pay-constructie. Bij bijzondere objecten of in een moeilijke verkoopmarkt lopen makelaars meer risico en kunnen ze kiezen voor een ander tariefmodel.
Wat valt er meestal wel en niet onder no cure no pay?
Onder de no cure no pay-afspraak valt meestal de makelaarscourtage. Die betaal je pas bij verkoop. Extra kosten zoals fotografie, plaatsing op Funda, meetrapporten of styling vallen daar vaak buiten.
Sommige kantoren werken met een pakketprijs. Dan betaal je vooraf alleen de vaste opstartkosten, bijvoorbeeld tussen 250 en 500 euro, en de courtage pas na verkoop.
Vraag altijd vooraf naar een duidelijke specificatie. Zo weet je precies wat er wel en niet onder de afspraak valt. Een transparante makelaar heeft dit helder op papier.
Hoe leg je een no cure no pay afspraak goed vast?
Zorg dat de afspraak zwart op wit staat in de verkoopopdracht. Daarin moet duidelijk staan wanneer de courtage verschuldigd is en welke kosten eventueel buiten de regeling vallen.
Belangrijk is ook om te vermelden wat er gebeurt als je de opdracht voortijdig intrekt. Bij sommige kantoren vervalt dan het no cure no pay-principe en kunnen alsnog kosten volgen. Lees de kleine letters dus goed door voordat je tekent.
Een goed makelaarskantoor zal dit altijd open bespreken en een heldere offerte geven. Dat is niet alleen professioneel, maar voorkomt ook misverstanden later.
Wanneer mag de makelaar wél kosten rekenen?
Ook bij no cure no pay zijn er situaties waarin een makelaar alsnog kosten kan vragen. Bijvoorbeeld als er een verkoop tot stand komt via een andere partij terwijl de opdracht nog liep.
Daarnaast kan een makelaar gemaakte kosten verhalen als jij zelf besluit te stoppen met de verkoop. Denk aan gemaakte promotiekosten, bezichtigingen en advertenties. Het is dus verstandig om in de overeenkomst te laten opnemen wanneer kosten verschuldigd zijn en onder welke voorwaarden.
Verschil tussen courtage en opstartkosten
Courtage is de beloning voor het succesvol verkopen van je huis. Opstartkosten zijn de kosten die de makelaar maakt om de woning in de markt te zetten, denk aan foto’s, teksten, plattegronden en online publicatie.
Sommige makelaars combineren beide in een vast pakket, anderen scheiden het strikt. In dat laatste geval betaal je de opstartkosten vooraf en de courtage alleen bij verkoop. Beide modellen kunnen goed werken, zolang het duidelijk is wat je betaalt en waarvoor.
Waarom transparantie zo belangrijk is
Een no cure no pay-afspraak werkt alleen goed als er vertrouwen en openheid is. Jij wilt weten wat de makelaar doet om het huis te verkopen en wat er gebeurt als dat niet lukt.
Vraag daarom naar een verkoopplan met concrete stappen. Hoeveel bezichtigingen worden gepland, welke marketingkanalen worden ingezet en hoe vaak krijg je een update? Een actieve makelaar deelt zijn aanpak en resultaten.
Door vooraf duidelijke afspraken te maken, weet je precies waar je aan toe bent. Dat geeft rust en voorkomt discussie achteraf.
Veelgestelde vragen over verkoopmakelaar no cure no pay
Wat betekent no cure no pay bij een makelaar?
Je betaalt de makelaar pas als het huis daadwerkelijk is verkocht. Gaat de verkoop niet door, dan betaal je geen of beperkte courtage.
Zijn er echt geen kosten bij no cure no pay?
Meestal zijn er wel opstartkosten. Vraag altijd een overzicht van wat wel en niet onder de regeling valt.
Is no cure no pay goedkoper dan een gewone makelaar?
Niet per se. Het tarief kan iets hoger liggen om het risico te compenseren, maar je betaalt pas bij succes.
Kan ik no cure no pay combineren met meerdere makelaars?
Dat kan, maar is vaak onhandig. Meerdere partijen kunnen dan aanspraak maken op courtage als er een koper wordt gevonden.
Hoe pak je dit nu slim aan?
Een verkoopmakelaar op no cure no pay-basis kan een uitstekende keuze zijn, zolang de afspraken helder zijn. Vraag altijd naar de voorwaarden, lees de verkoopopdracht zorgvuldig door en bespreek vooraf alle kosten.
Zo profiteer je van een resultaatgerichte samenwerking zonder verrassingen achteraf. En als het huis snel en goed wordt verkocht, is de no cure no pay-afspraak voor beide partijen een succes.
