Soms wil je je huis verkopen zonder het openbaar op Funda te zetten of via een makelaar te adverteren. Bijvoorbeeld omdat je al een koper hebt, of omdat je liever in alle rust een deal sluit. In dat geval kun je kiezen voor een onderhandse verkoop. Maar wat betekent dat precies, en waar moet je op letten als je je woning op deze manier wilt verkopen?
In deze blog lees je wat onderhands verkopen inhoudt, welke regels gelden, wat de voor- en nadelen zijn en hoe je dit proces het beste kunt aanpakken.
Wat betekent onderhands verkopen?
Onderhands verkopen betekent dat een woning wordt verkocht zonder openbare verkoop, zoals via een makelaar of veiling. Je kiest zelf een koper, vaak iemand uit je netwerk of een geïnteresseerde partij die zich rechtstreeks heeft gemeld.
De koop komt tot stand via onderhandelingen tussen koper en verkoper, zonder dat het huis openbaar wordt aangeboden. Dat kan aantrekkelijk zijn als je snel wilt schakelen of discreet wilt verkopen.
Wanneer kies je voor een onderhandse verkoop?
Er zijn verschillende redenen om te kiezen voor een onderhandse verkoop. Soms heb je al een koper gevonden, bijvoorbeeld een familielid, buur of bekende. In andere gevallen wil je de verkoop discreet houden, bijvoorbeeld bij een scheiding of overlijden.
Ook bij zakelijke objecten of beleggingspanden komt een onderhandse verkoop vaak voor. Je bespaart op advertentiekosten en houdt meer regie over wie de woning koopt. Bovendien kan het proces sneller verlopen, omdat je geen bezichtigingen hoeft te organiseren.
Wat zijn de voordelen van een onderhandse verkoop?
Een groot voordeel van onderhands verkopen is de snelheid. Omdat je direct in gesprek gaat met de koper, kan de verkoop veel sneller worden afgerond dan bij een reguliere verkoop via Funda.
Daarnaast behoud je volledige controle over het proces. Je bepaalt zelf de koper, de prijs en de voorwaarden. Er is geen druk van biedingen of concurrentie, wat prettig kan zijn als je vooral een soepele overdracht wilt.
Tot slot is een onderhandse verkoop vaak discreter. Er komt geen openbare advertentie of bord in de tuin aan te pas. Dat kan prettig zijn als je niet wilt dat iedereen weet dat je woning te koop staat.
Zijn er ook nadelen aan onderhands verkopen?
Hoewel een onderhandse verkoop voordelen heeft, zijn er ook risico’s. Je bereikt minder potentiële kopers, waardoor de kans kleiner is dat je de maximale verkoopprijs krijgt. Zeker in een markt waar veel vraag is, kan een openbare verkoop meer opleveren.
Daarnaast is het belangrijk dat je alle juridische stappen goed regelt. Zonder makelaar of notaris die het proces begeleidt, bestaat het risico dat er iets over het hoofd wordt gezien. Denk aan de bedenktijd, de ontbindende voorwaarden of de opleveringsdatum.
Ook is er minder bescherming tegen teleurstellingen. Als de koper zich terugtrekt en er geen getekende koopovereenkomst is, kan dat vertraging en onzekerheid opleveren.
Hoe werkt een onderhandse verkoop stap voor stap
Een onderhandse verkoop verloopt in grote lijnen als volgt:
- Koper vinden: Je kiest een geïnteresseerde partij, vaak via je netwerk of een directe benadering.
- Onderhandelen over de prijs: Je spreekt samen een prijs af. Dit kan met of zonder tussenkomst van een makelaar.
- Koopovereenkomst opstellen: De afspraken worden vastgelegd in een schriftelijke koopovereenkomst, meestal opgesteld door de notaris of makelaar.
- Financiering en voorbehouden: De koper regelt de financiering en eventuele keuringen.
- Overdracht bij de notaris: Zodra alles rond is, vindt de overdracht plaats en ontvang je de verkoopopbrengst.
Hoewel het proces eenvoudiger lijkt, is het verstandig om professionele begeleiding in te schakelen voor de juridische afhandeling.
Wat is het verschil tussen onderhands en executoriaal verkopen?
Onderhands verkopen wordt vaak verward met executoriaal verkopen, maar dat zijn twee heel verschillende zaken. Bij een executoriale verkoop verkoopt een bank of hypotheekverstrekker een woning die in beslag is genomen, meestal via een openbare veiling.
Bij een onderhandse verkoop beslis je zelf om de woning te verkopen aan een specifieke koper. Er is dus geen sprake van een gedwongen verkoop of beslaglegging. Wel kan de bank toestemming moeten geven als er nog een hypotheek op de woning rust.
Onderhands verkopen met of zonder makelaar
Je kunt ervoor kiezen om de onderhandse verkoop zelf te regelen, maar veel mensen schakelen toch een makelaar in. Een makelaar kan helpen bij het bepalen van een realistische prijs, het opstellen van de koopovereenkomst en het controleren van juridische documenten.
Daarnaast voorkom je misverstanden over zaken als opleveringsdatum, inboedel of ontbindende voorwaarden. Een makelaar met ervaring in onderhandse verkopen weet precies welke valkuilen je moet vermijden.
Zonder makelaar is het verstandig om in ieder geval de koopakte door een notaris te laten controleren. Zo weet je zeker dat alles juridisch klopt en de afspraken waterdicht zijn.
Fiscale en juridische aandachtspunten
Bij een onderhandse verkoop aan familie of bekenden gelden soms fiscale regels. Als je verkoopt onder de marktwaarde, kan de Belastingdienst dat zien als een schenking. Er kan dan schenkbelasting verschuldigd zijn.
Ook bij de verkoop van een verhuurde woning of bedrijfspand gelden aanvullende regels. Laat daarom altijd controleren of de verkoop fiscaal en juridisch juist wordt vastgelegd. Een notaris of fiscalist kan je hierbij helpen.
Verder blijft de koper beschermd door de wettelijke bedenktijd van drie dagen, net als bij een gewone verkoop. Ook gelden de regels over ontbindende voorwaarden en oplevering.
Wanneer is onderhands verkopen verstandig?
Een onderhandse verkoop is vooral verstandig als je al een betrouwbare koper hebt of als snelheid belangrijker is dan de hoogste prijs. Denk aan een verkoop binnen de familie, een snelle doorverkoop of situaties waarin je liever geen openbare bekendheid wilt geven aan de verkoop.
Heb je daarentegen tijd om te wachten en wil je de maximale opbrengst, dan is een openbare verkoop via een makelaar vaak gunstiger.
Je kunt de keuze ook combineren: eerst proberen via je eigen netwerk te verkopen, en als dat niet lukt, alsnog de woning op Funda zetten.
Veelgestelde vragen over onderhands verkopen
Kan ik mijn huis zomaar onderhands verkopen?
Ja, dat mag. Je bent vrij om te verkopen aan wie je wilt, zolang de verkoop op een eerlijke en transparante manier plaatsvindt.
Moet ik een notaris inschakelen?
Ja, de overdracht van een woning moet altijd via een notaris lopen. Die stelt de leveringsakte op en zorgt dat alles juridisch wordt afgerond.
Krijg ik minder geld bij een onderhandse verkoop?
Dat hangt af van de situatie. Zonder biedingen en concurrentie is de kans kleiner dat de prijs oploopt, maar soms levert de snelheid of eenvoud juist meer waarde op.
Kan ik ook een makelaar inschakelen voor een onderhandse verkoop?
Ja, veel makelaars bieden begeleiding bij onderhandse verkopen en kunnen het proces professioneel afhandelen zonder openbare marketing.
Hoe pak je dit nu slim aan?
Onderhands verkopen kan een goede keuze zijn als je rust, snelheid en controle wilt. Zorg er wel voor dat alle afspraken schriftelijk worden vastgelegd en laat de koopakte controleren door een notaris of makelaar.
Zo voorkom je misverstanden en weet je zeker dat de verkoop soepel verloopt. Een goed voorbereide onderhandse verkoop combineert het beste van twee werelden: discretie én zekerheid.
