Ja, je mag je huis verkopen onder de WOZ-waarde. De WOZ is een waarde die de gemeente vaststelt voor belastingdoeleinden. Die staat los van de werkelijke marktprijs. In de praktijk gebeurt het vaak dat een woning voor minder wordt verkocht dan de WOZ-waarde. Zeker als de WOZ achterloopt op de markt of als de woning onderhoud nodig heeft.
Het verkopen onder de WOZ-waarde kan wel gevolgen hebben. Vooral bij belastingen en erfbelasting is het belangrijk om te weten wat dit precies betekent.
Wat is de WOZ-waarde precies?
De WOZ-waarde staat voor Waardering Onroerende Zaken. Gemeenten stellen deze jaarlijks vast. Ze gebruiken de waarde om belastingen te berekenen, zoals de onroerendezaakbelasting, rioolheffing en het eigenwoningforfait.
De WOZ-waarde wordt gebaseerd op verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt. Daarbij kijkt de gemeente altijd naar een vaste peildatum van 1 januari van het voorgaande jaar. Daardoor kan de WOZ flink afwijken van de huidige marktwaarde.
Waarom zou je een huis verkopen onder de WOZ-waarde?
Er zijn verschillende redenen waarom een woning voor minder wordt verkocht dan de WOZ-waarde. Bijvoorbeeld:
- De woning heeft achterstallig onderhoud of is verouderd
- De marktwaarde is gedaald sinds de WOZ-peildatum
- Er is weinig vraag naar woningen in de buurt
- De woning moet snel verkocht worden, bijvoorbeeld door scheiding of schulden
- Erfpacht of juridische beperkingen drukken de waarde
In dit soort situaties kan de werkelijke verkoopprijs lager liggen dan de WOZ.
Mag dat zomaar?
Ja, dat mag. De verkoopprijs van een woning mag je vrij bepalen. Er is geen regel die zegt dat je boven de WOZ-waarde moet verkopen.
Wel kijkt de Belastingdienst soms kritisch mee. Zeker als de verkoopprijs flink afwijkt van de WOZ-waarde. Dit gebeurt vooral bij verkopen binnen de familie. Zo voorkomt de fiscus dat er belasting wordt ontweken door een woning bewust goedkoop te verkopen.
Wat zijn de gevolgen voor de verkoper?
Voor de verkoper zijn er meestal geen directe nadelen. Je betaalt belasting over de werkelijke verkoopprijs en niet over de WOZ-waarde.
Een uitzondering is er bij erfbelasting. Daar rekent de Belastingdienst met de WOZ-waarde, ook als de woning voor minder is verkocht. Dat kan betekenen dat erfgenamen meer belasting betalen dan ze daadwerkelijk ontvangen uit de verkoop.
Wat zijn de gevolgen voor de koper?
Voor de koper zijn er meestal ook geen grote fiscale gevolgen. De hypotheek wordt berekend op basis van de koopprijs. Dat betekent vaak een lagere lening en dus lagere maandlasten.
Toch kan er een nadeel zijn. Voor belastingen blijft de WOZ-waarde leidend. Je betaalt bijvoorbeeld eigenwoningforfait en gemeentelijke belastingen over de WOZ, niet over de lagere koopprijs.
Stel je voor: je koopt een woning voor 280.000 euro, maar de WOZ is 320.000 euro. Je hypotheek wordt berekend op de koopsom van 280.000 euro, maar je belasting gaat uit van de hogere 320.000 euro.
Voorbeeldsituatie
Stel je voor: een appartement in Arnhem wordt verkocht voor 200.000 euro. De WOZ-waarde is 230.000 euro. Voor de koper betekent dit dat belastingen worden berekend op 230.000 euro, terwijl zijn hypotheek gebaseerd is op 200.000 euro. Voor de verkoper maakt het geen verschil, maar als dit om een erfenis ging, zouden erfgenamen belasting betalen over 230.000 euro in plaats van de werkelijke opbrengst.
Wanneer kijkt de Belastingdienst extra kritisch?
De Belastingdienst kan extra controle uitvoeren in de volgende gevallen:
- Bij verkoop aan familie of vrienden voor een lage prijs
- Bij grote verschillen tussen de WOZ en de koopsom, bijvoorbeeld meer dan 20 procent
- Bij transacties rondom erfenis of schenking van een woning
In die situaties kan de Belastingdienst besluiten om de WOZ-waarde als uitgangspunt te nemen. Dan moet er belasting betaald worden over dat bedrag in plaats van de lagere koopsom.
Wat kun je doen als de WOZ te hoog is?
Verkoop je je woning onder de WOZ-waarde, dan kan het slim zijn om bezwaar te maken tegen de WOZ. Zeker als het verschil groot is.
Stappenplan voor bezwaar:
- Controleer de WOZ-beschikking en vergelijk met de verkoopprijs
- Verzamel bewijs, zoals een taxatierapport en de verkoopakte
- Dien binnen 6 weken bezwaar in bij de gemeente
Met een succesvol bezwaar kun je niet alleen erfbelasting besparen, maar ook de jaarlijkse gemeentelijke belastingen verlagen.
Is verkopen onder de WOZ altijd ongunstig?
Niet altijd. Omdat de WOZ vaak gebaseerd is op oude gegevens, ligt deze soms hoger dan de actuele marktwaarde. Vooral in een dalende markt kan dat verschil groot zijn.
Voor kopers betekent dit dat ze misschien meer belasting betalen, maar daar staat een lagere koopsom tegenover. Voor verkopers maakt het meestal weinig uit, behalve in erfbelasting-situaties.
Veelgestelde vragen
Mag ik mijn woning verkopen voor minder dan de WOZ-waarde?
Ja, dat mag. De WOZ is geen verplichte ondergrens.
Wat gebeurt er bij erfbelasting?
De Belastingdienst rekent met de WOZ-waarde, ook als de woning lager is verkocht.
Heeft de koper voordeel van een lage koopsom?
Ja, de hypotheek is lager. Maar de belastingen worden berekend op basis van de WOZ.
Kan ik bezwaar maken tegen de WOZ als ik mijn huis onder die waarde heb verkocht?
Ja, met de verkoopakte heb je sterk bewijs dat de WOZ te hoog is.
Voorbeelden uit Arnhem en Nijmegen
Stel je voor: je koopt in Arnhem-Zuid een appartement. Daar stond de markt even stil, waardoor woningen soms 15 tot 20 procent onder de WOZ-waarde werden verkocht. Kopers betaalden daardoor relatief veel belasting in verhouding tot hun koopsom.
In Nijmegen-Oost lag het anders. Daar waren de WOZ-waardes vaak lager dan de marktprijs. Verkoop onder WOZ kwam daar bijna niet voor.
Deze voorbeelden laten zien dat de verhouding tussen marktwaarde en WOZ sterk kan verschillen per wijk en per periode.
Hoe pak je dit nu slim aan?
Een woning verkopen onder de WOZ-waarde is toegestaan en in sommige gevallen zelfs logisch. Voor de verkoper maakt het meestal weinig uit. Voor de koper is het belangrijk te weten dat de belastingen uitgaan van de WOZ en niet van de koopsom.
Bij Zaat Vastgoed kijken we samen met jou naar de marktwaarde, de WOZ en de mogelijke gevolgen. Zo weet je precies waar je aan toe bent en kun je zonder verrassingen de juiste beslissing nemen.
