Hoe wordt de courtage berekend?
De meest voorkomende manier om courtage te berekenen is op basis van een percentage van de koopsom. Dit percentage varieert meestal tussen de 1% en 1,5% inclusief btw. Het precieze bedrag hangt af van:
- de lokale woningmarkt
- het type woning
- de complexiteit van het verkoopproces
- het dienstenpakket van de makelaar
Soms spreekt een makelaar een vast tarief af in plaats van een percentage. Bijvoorbeeld bij een woning met een lagere waarde of bij een standaard verkoop zonder extra werkzaamheden.
De keuze voor een vast bedrag of percentage verschilt per kantoor en wordt altijd vooraf met je besproken.
Wanneer betaal je courtage?
Courtage is een vorm van prestatievergoeding. Dat betekent dat je deze pas betaalt op het moment dat de verkoop of aankoop daadwerkelijk is afgerond. In de praktijk gebeurt dat bij de overdracht van de woning bij de notaris.
De makelaar stuurt de nota van afrekening vooraf naar de notaris. Die zorgt ervoor dat het bedrag uit de verkoopopbrengst wordt voldaan. Je hoeft het dus meestal niet zelf apart over te maken.
Komt het niet tot een succesvolle verkoop of aankoop? Dan is er in principe geen courtage verschuldigd, tenzij anders afgesproken. Wel kunnen er opstartkosten zijn, bijvoorbeeld voor fotografie of advertentiekosten.
Wat is inbegrepen bij de courtage?
De courtage is de vergoeding voor alle werkzaamheden die de makelaar uitvoert in het kader van de verkoop of aankoop van een woning. Dit kan onder andere bestaan uit:
Bij verkoop:
- waardebepaling van de woning
- opstellen van een verkoopstrategie
- verzorgen van foto’s en plaatsing op woningwebsites
- rondleiden van potentiële kopers
- onderhandelingen voeren
- opstellen of controleren van de koopakte
- begeleiding tot aan de notaris
Bij aankoop:
- opstellen van een zoekprofiel
- begeleiding bij bezichtigingen
- prijs- en waardeadvies
- voeren van onderhandelingen
- controleren van juridische documenten
- begeleiding bij bouwkundige of financiële voorbehouden
Het exacte dienstenpakket verschilt per kantoor en wordt vooraf besproken.
Wat zijn opstartkosten?
Sommige makelaars brengen opstartkosten in rekening bij de start van de opdracht. Dit zijn kosten voor zaken zoals:
- professionele fotografie
- inmeten van de woning en opstellen van plattegronden
- schrijven van de verkooptekst
- publicatie op Funda of andere platforms
- aanmelding in interne makelaarssystemen
Opstartkosten worden apart gefactureerd en zijn meestal niet afhankelijk van het resultaat. Ook als de woning niet wordt verkocht, worden deze kosten vaak niet terugbetaald.
Het is verstandig om vooraf te vragen welke kosten onderdeel zijn van de courtage en welke apart in rekening worden gebracht.
Is courtage aftrekbaar?
Courtage is niet fiscaal aftrekbaar voor particulieren. Dat betekent dat je de kosten van de makelaar niet kunt opgeven bij de belastingaangifte. Alleen in specifieke situaties – zoals bij bedrijfsmatig vastgoed of verhuur via een onderneming – kunnen makelaarskosten aftrekbaar zijn, afhankelijk van het fiscale regime.
Wat als je voortijdig stopt?
Wil je de verkoopopdracht tussentijds beëindigen of overschakelen naar een andere makelaar? Dan kunnen er voorwaarden gelden die in de opdracht tot dienstverlening zijn opgenomen. Vaak staat daarin:
- of er een opzegtermijn geldt
- of je gemaakte kosten moet vergoeden
- of de courtage alsnog (gedeeltelijk) verschuldigd is bij verkoop aan een eerder geïnteresseerde
Lees daarom altijd goed de algemene voorwaarden voordat je tekent.
Wat zijn gangbare tarieven?
De tarieven verschillen per regio, makelaarskantoor en type woning. Gemiddeld ligt de courtage tussen de 1% en 1,5% van de koopsom, inclusief btw. Voorbeeld:
- verkoopprijs woning: € 395.000
- afgesproken courtage: 1,25% inclusief btw
- totale courtage: € 4.937,50
Bij hogere prijsklassen kan het percentage lager liggen, terwijl bij starterswoningen juist een vast tarief aantrekkelijk kan zijn. Vraag altijd naar een heldere berekening.
Is courtage onderhandelbaar?
In veel gevallen is courtage onderhandelbaar, vooral als je meerdere diensten tegelijk afneemt (bijvoorbeeld verkoop én aankoopbegeleiding) of als de woning relatief snel en eenvoudig te verkopen is. Makelaarskantoren hanteren hun eigen tarieven, maar kunnen in bepaalde situaties maatwerkafspraken maken.
Let er wel op dat de laagste courtage niet altijd de beste dienstverlening garandeert. Vergelijk niet alleen het tarief, maar ook de inhoud van het dienstenpakket.
Tot slot
Makelaarscourtage is de vergoeding die je betaalt voor de begeleiding bij verkoop of aankoop van een woning. Het is meestal een percentage van de koopsom en wordt pas verschuldigd bij succesvolle afronding. De hoogte, voorwaarden en opbouw van de courtage worden altijd vooraf vastgelegd in een heldere opdracht tot dienstverlening.
Vraag bij twijfel altijd om een duidelijke specificatie van kosten en werkzaamheden. Zo weet je precies waar je aan toe bent.
