Wanneer gebruik je de exploitatiewaarde?
De exploitatiewaarde is vooral relevant wanneer een pand niet primair voor eigen gebruik wordt gekocht, maar om inkomsten te genereren. Denk hierbij aan:
- Huurwoningen of -appartementen
- Bedrijfsruimtes of winkels die worden verhuurd
- Zorgvastgoed
- Horecapanden
Deze methode is ook gebruikelijk bij taxaties voor beleggers, banken en ontwikkelaars.
Hoe wordt de exploitatiewaarde bepaald?
De waarde wordt bepaald aan de hand van de netto huuropbrengsten (huur minus exploitatiekosten) en een kapitalisatiefactor of disconteringsvoet. Er zijn twee veelgebruikte benaderingen:
- Kapitalisatiemethode
Hierbij wordt de jaarlijkse netto huuropbrengst gedeeld door een rendementseis (bijvoorbeeld 6%).
Voorbeeld: Netto huur €60.000 per jaar / 0,06 = €1.000.000 exploitatiewaarde. - Discounted Cash Flow (DCF)
Hierbij worden toekomstige kasstromen over een langere periode contant gemaakt naar het heden.
Wat wordt meegenomen in de berekening?
- Jaarlijkse huuropbrengsten
- Beheer- en onderhoudskosten
- Leegstandsrisico’s
- Belastingen en verzekeringen
- Eventuele investeringen of verbouwingen
Verschil met marktwaarde
De exploitatiewaarde is puur gebaseerd op het verdienpotentieel van het object, terwijl de marktwaarde ook rekening houdt met de vraag en aanbod op de vastgoedmarkt en vergelijkbare verkopen.
